Por Márcio Rocha [*]
Nesta semana acendeu-se um debate entre colegas da imprensa e no setor produtivo, que discutiram acerca das questões relacionadas à compra de imóveis por meio de cooperativas imobiliárias. Nesta semana, diante dessa situação, vamos descomplicar a economia no que diz respeito a esse assunto. Procurei entender economicamente o cenário desse tipo de contratação, conversei com contratantes desse tipo de serviço e percebi que existem alguns poréns que as pessoas devem ter conhecimento sobre as cooperativas. Vamos descomplicar a economia?
A cooperativa imobiliária consiste em uma associação de pessoas que se juntam com a finalidade de promover a construção de um empreendimento na forma de imóvel para moradia. Na essência a cooperativa é uma instituição sem fins lucrativos, que recebe os aportes dos cooperados para financiar a construção da obra. Ou seja, a participação direta dos associados é que determina como a obra vai ser erguida até sua conclusão.
Por outro lado, existe a incorporação por administração a preço de custo, que se assemelha as cooperativas, porém são regramentos jurídicos diferentes. Pois as cooperativas possuem uma série de benefícios fiscais, tendo em vista que os cooperados são os donos da própria obra e não possuem fins lucrativos. Ou seja, não exercem atividade comercial com esse tipo de obra, apenas constroem seu próprio imóvel a preço de custo e sem juros de mercado. Já na incorporação a preço de custo, tem-se a figura do incorporador, que é o responsável e garantidor da obra, devendo seguir todo o regramento da Lei de Incorporação, passando aos clientes como maior garantia o registro do memorial de incorporação.
Entretanto, observando o mercado sergipano, identificamos uma enxurrada de construções que não se encaixam nem em um modelo, nem em outro, pois atuam como incorporadoras na divulgação e captação de associados (venda das unidades), como se realizassem uma obra a preço de custo, contudo, com benefícios de cooperativas. Já que seguem o modelo de associação e coparticipação entre os associados, sendo estes os únicos responsáveis pela execução e garantidores da obra.
Atraindo as pessoas por meio da proposta de construção a baixo custo, as associações imobiliárias oferecem diversas vantagens para o comprador. Entretanto, os problemas começam a surgir às vezes, antes mesmo do início da edificação do empreendimento. Em um momento de crise, por exemplo, se a pessoa quiser desistir da compra do empreendimento, não consegue simplesmente distratar o contrato, como é comum em uma incorporação, pois para se desfazer do negócio precisará transferi-lo para alguém.
Outra situação que se torna um grande complicador é a elevação dos preços dos materiais de construção. Alguns empreendimentos sofreram muito nos últimos dois anos, devido à elevação dos custos da construção civil. A exemplo de cimento, pré-moldados e aço, que dispararam seu preço nos últimos dois anos, sentindo diretamente o impacto da crise decorrente da pandemia, levando os custos da obra a ficarem acima do definido e promovendo revisão de valores dos pagamentos mensais, sendo uma verdadeira pegadinha para os associados. O que também afetou famílias e impediu pagamentos das cotas-parte em vários casos, dificultando a situação de pessoas que lá investiram para adquirirem sua moradia.
Por fim, importante destacar a questão relativas à Responsabilidade Civil pela obra. Em uma
incorporação, a incorporadora assume todos os riscos decorrentes dos negócios, tais como
riscos de vícios construtivos, riscos trabalhistas, fiscais, etc., visto que se trata de um ônus
inerente à atividade de incorporação. Contudo, nos empreendimentos promovidos pelas
associações, são os associados que respondem por todo e qualquer problema que venha
acontecer na obra. Infelizmente, muitos desconhecem esse fato tão relevante e se concentram
apenas na suposta ideia de que estão celebrando um negócio vantajoso, do ponto de vista
financeiro.
Para ficar claro, nas incorporações a preço de custo, é necessário o registro do memorial de incorporação de forma prévia, para poder transmitir segurança e garantia do empreendimento aos compradores. Pois o modelo de associação que vem sendo propagado de forma irregular no mercado expõe os consumidores a diversos riscos, sejam de reparação civil, criminal, trabalhistas e tributários, o que configura uma insegurança jurídica para o comprador desavisado.
O Código Civil estabelece que a atividade econômica da sociedade cooperativa não deve ser de natureza empresarial e não deve ter como finalidade a produção ou circulação de bens ou serviços, nem pode ter como objetivo o lucro. O Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF-1), entendeu que, na tentativa de busca por titulares para unidades residuais extras e viabilização de novos empreendimentos, a associações da causa se utilizaram de chamada pública de interessados. Ou seja, a prática de propaganda enganosa contra o consumidor, tal como a ilegalidade de atuação no mercado ao exercer a corretagem dos imóveis que deveriam ser comprados exclusivamente pelos cooperados que se agregam com a finalidade comum da moradia, através da informação de compra por baixo custo.
O consumidor deve estudar bem o que lhe é ofertado, diante do risco passível que possa assumir. E assim, descomplicar a economia familiar, evitando que se coloque em risco decomprar o barato que sai caro.
[*] é jornalista formado pela UNIT, radialista formado pela UFS e economista formado pela Estácio, especialista em jornalismo econômico e empresarial, especialista em Empreendedorismo pela Universitat de Barcelona, MBA em Assessoria Executiva pela Uninter, com experiência de 23 anos na comunicação sergipana, em rádio, impresso, televisão, online e assessoria de imprensa